Главная » Статьи » Knight Frank » Комментарии

МЕРНОЕ ПОГЛОЩЕНИЕ

Темпы чистого и валового поглощения в Москве увеличиваются, но разглядеть в валовом чистое оказывается непросто Нарастающая практика заключения договоров аренды на различных стадиях строительства бизнес-центра говорит о том, что предложение высококачественных площадей в Москве пока еще ограниченно. Впрочем, не все застройщику масленица, в будущем очевиден кризис переизбытка площадей на рынке офисной недвижимости Москвы. В преддверии этих событий мы наблюдаем активизацию продаж офисных помещений и спрос арендаторов на крупные площади.

На продажу - становись!

Среди заключенных сделок в минувшем году преобладали прямая аренда и купля-продажа. В то время как, например, субаренда стремительно теряет свою долю на рынке - сегодня в общем объеме транзакций она не превышает 2%. На рынке продаж ситуация развивается особенно интересно, и вот почему. По данным руководителя отдела исследований Knight Frank Russia Андрея Рыбалко, доля сделок по продаже офисных помещений в общем числе увеличивается, и по итогам 2004 года составила 32%, в то время как в 2003 она равнялась 30%. В связи с ростом спроса на покупку, соответственно увеличиваются и цены продажи площадей. За прошедший 2004 год цена выросла приблизительно на 20-30% в зависимости от класса помещения. Такое положение дел на рынке, прежде всего, продиктовано готовностью владельцев к продаже своих объектов, в связи со стабилизировавшимися ставками аренды, т.е. до того, как цена на них начнет падать. Цена же, безусловно, начнет это делать, если ставки по аренде будут снижаться. Впрочем, даже если арендные ставки останутся на прежнем уровне, цена продажи также впоследствии расти перестанет, и такая ситуация прогнозируется уже в ближайшие два года.

В сегменте инвестиционных покупок доходность готовых объектов уже третий год медленно, но верно падает примерно на 1-2% в год, что стимулирует владельцев к продаже их объектов именно сейчас, тем более что спрос на подобную покупку в Москве уже сформировался. Намерения о покупке офисных центров сегодня предъявляют в основном отечественные компании нефтегазового и финансового секторов. Пока что на долю западных корпораций приходится не более 12-14% сделок купли-продажи офисных помещений. Однако, этот показатель, несомненно, будет увеличиваться, и в первую очередь, в связи с улучшением инвестиционного климата в России.

В сегменте аренды спрос в основном формируют компании финансового сектора, нефтегазовой отрасли, далее по мере убывания доли от общего числа следуют телекоммуникационный, IT, страховой бизнес, компании правового сектора, FMCG и др. "В ближайшее время спрос на аренду площадей со стороны вышеперечисленных отраслей останется стабильным" - считает Ирина Герасимова.
 
Андрей Рыбалко, подтверждая рост финансового сектора, помимо этого отмечает увеличение доли компаний нефтегазовой отрасли в общем объеме спроса на аренду, которые в противоположность распространенному мнению о своем расположении в основном на юго-западе Москвы, в явно превалирующем большинстве располагают свои офисы внутри Садового кольца и прилегающих к нему зонах.

Юго-западное и Западное направления по популярности идут сразу за Центральным деловым районом. Далее за пределами Садового кольца чаще всего оказываются востребованными офисы Северо-западного и Северного направления. И, наконец, самыми непривлекательными районами арендаторы считают "промышленные" территории Восточного и Юго-восточного округов. Тенденция децентрализации в географических предпочтениях арендаторов особенно явно проявила себя в прошедшем году, когда на районы, расположенные вне Садового кольца пришлось около 40% общего количества арендованных площадей. В ближайшие годы эта тенденция резко усилиться не только для офисов класса В, но и класса А.

Знающие себе цену
Более 80% зафиксированных сделок аренды в минувшем году пришлось на площади 500-1000 кв.м. Однако, наибольшее внимание к себе привлекли крупные сделки, когда компании арендовали площади от 5 тыс. кв.м. Таких договоров аренды за 2004 год было заключено около двадцати. Так, National Bank арендовал 13 тыс. кв.м на Гостиничной улице в Восточном округе, БиЛайн - более 15 тыс. кв.м на проспекте Сахарова в деловом центре The Wave, Газпромбанк - 6,4 тыс. на Раушской набережной, "Северстальтранс" - 6,5 тыс. кв.м на Овчинниковской набережной и т.д. В 2005 году подобные "львиные" запросы со стороны крупных компаний продолжают поступать, причем, исключительно на высококачественные площади класса А. Открытые планировки, развитая инфраструктура, вместительная парковка - вот критерии, подиктованные корпоративной политикой и стандартами таких компаний. "Сегодня арендатор подошел к некому психологическому барьеру, который выражается в нежелании платить большую арендную ставку, чем существует на данный момент" - полагает Андрей Рыбалко. - "Клиент стал более просвещенным, он знает, что хочет получить, и за какие деньги".

Арендные ставки уже вряд ли будут расти, их повышение на 2-3% возможно, но маловероятно. Даже при значительно возросшем показателе чистого поглощения за последний год (на конец 2004 г. он составил 737 994 кв.м, что почти на 50% больше, чем в 2003 - 494 756 кв.м), прогнозируемый объем предложения будет очень велик. Ожидается, что к концу 2005 он составит около 5 млн. кв.м, что на 24% выше, чем в 2004 г., когда объем предложения составлял лишь 3,8 млн. кв.м. Баланс спроса и предложения, если и измениться, то в сторону незначительного превышения последнего над первым. С этим прогнозом на ближайший год соглашается большинство экспертов рынка.

Во всем нужна точность

Изучение спроса на рынке коммерческой недвижимости - процесс трудоемкий и имеет ряд трудностей при расчете показателей. Это связанно, прежде всего, с непрозрачностью российского рынка недвижимости. Самые значимые показатели: валовое поглощение, чистое поглощение и уровень вакантных площадей, основываются на данных, собранных непосредственно на рынке путем прямого контакта с собственниками, покупателями и арендаторами помещений. "К сожалению, консультанты участвуют не во всех сделках, и судить об остальных операциях приходиться со слов владельцев помещений, которые часто не хотят раскрывать подобную информацию, особенно по суммам сделок" - констатирует аналитик компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов. - "По этой причине данные между консалтинговыми компаниями часто разняться. Разница в значениях показателя не более чем на 5% считается нормальным явлением, однако, в российской практике она иногда бывает несколько больше".
При прогнозировании спроса, обязательно анализируют уровень вакантных площадей. На данный момент в Москве он самый низкий не только в Европе, но и ее восточной части (см. таблицу NG). Чем меньше свободных площадей, тем выше на них спрос. Заместитель директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева полагает, что арендные ставки в классе А в течение ближайших двух лет могут сократиться на 5%, а в классе В возможно падение на 10-15%.

Валовое поглощение (take up) - совокупный объем всех сделок (прямая и предварительная аренда, пролонгация, покупка и т.д.) замеряется непосредственно на рынке, от этого результат получается обобщенным и не таким показательным, как чистое поглощение. Последний, так называемый Net Absorbtion, высчитывается как разница между новым строительством (new office construction) и разницей уровней вакантных площадей на конец и начало года:

NA = NC - (Vac2 - Vac1),

где NA - Net Absorbtion, NC - new office construction (за год), Vac1 - уровень вакантных площадей на начало года (конец предыдущего года) и Vac2 - на конец текущего года.
 
Показатель чистого поглощения показывает прирост поглощенных площадей в год. В динамике этот показатель очень наглядно показывает темпы роста спроса. "Кроме того, судить о спросе мы можем по количеству неудовлетворенных заявок на аренду и продажу в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном периодах. Это - так называемый показатель неудовлетворенного спроса" - добавляет Юлия Никуличева. На данный момент показатель неудовлетворенного спроса составляет 200-300 тыс. кв.м в квартал.

Связанные одной цепью

В начале 90-х годов рынок офисов класса А и В был представлен небольшими офисами 50-200 кв.м прежде всего Хамеровского центра (нынешний Центр Международной Торговли), помещения ГлавУПДК, Парк Плейс. Спрос на данные площади в большинстве своем формировали иностранные компании, открывающие свои представительства в России. К середине 90-х эти компании расширили свое присутствие в России и, соответственно, объем арендуемых площадей также увеличился - наибольшим спросом стали пользоваться помещения 200-500 кв.м. К этому времени российские компании составляли уже ощутимую долю арендаторов. По мере роста отечественной экономики их процентная доля в общем числе арендаторов увеличивалась, и сейчас по разным оценкам она составляет около 60-70%. Безусловно, самым значимым событием за всю историю рынка, повлиявшим на спрос, был кризис 1998 года. Показатель чистого поглощения площадей за тот год оказался отрицательным, и вот почему. Объем вакантных площадей в конце 1997 году составлял 117 тыс. кв.м (Vac1), а в конце 1998-го - 390 тыс. кв.м (Vac2). Объем нового строительства составил около 200 тыс. кв.м (NC). Используя нашу формулу чистого поглощения и данные таблицы "Развитие офисного рынка Москвы", получаем:

200 000 - (390 000 - 117 000) = -73 000

Таким образом, чем больше положительная разница между уровнями вакантных площадей в начале и конце года, тем меньше показатель чистого поглощения. Кроме того, в том неприятном году доля вакантных площадей возросла до 26%, а это значит, что от 50 до 70 тыс. кв.м оказались невостребованными. "Больше всего кризис отразился на сфере услуг и компаниях финансового сектора" - считает Юлия Никуличева. - "Вообще спрос больше всего зависим от состояния экономики страны, с замедлением темпов роста экономики в целом снижаются и темпы увеличения спроса, если в 2003 году рост ВНП составил 8%, увеличение объема заключенных сделок - 40%, то в 2004 году соответствующие показатели составили 6% и 30% соответственно".

В последние годы благоприятная макроэкономическая ситуация, в частности, снижение инфляции до 10,5%, безработицы до 7,6%, высокие мировые цены на нефть позитивно воздействовали на рост занятости в офисном секторе Москвы, создавая новые рабочие места и тем самым, повышая спрос на офисы. Таким образом, валовое поглощение, то есть совокупный объем всех сделок по аренде и покупке офисных площадей А и В класса за 2004 год по мнению разных экспертов рынка составило 810-890 тыс. кв. м. Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis прогнозирует дальнейший рост этого показателя. Прежде всего, это говорит и о том, что увеличивается число предварительных договоров. Так, за последний год их количество от общего числа сделок составило около 30% - это чуть ли не в два раза больше, чем в 2003.

В ближайшие десять лет по самым оптимистичным прогнозам спрос на офисные площади в Москве достигнет 20 млн кв. метров. Несмотря на грандиозность цифры, это не так уж много по сравнению с Лондоном и Парижем, где общее количество офисных помещений 45 млн. и 33 млн. кв. м соответственно.

По мнению зарубежных экспертов, для того чтобы сравнять показатели количества метров офисных площадей на душу населения в России и Западной Европе, понадобится 500 лет. Сейчас на каждого москвича приходится 0,9 кв.м офисов, а, например, на жителя Берлина - 7 кв.м. Российские специалисты в свою очередь полагают, что все это не трагично, поскольку уровень нашей экономики значительно ниже, чем в Германии, а значит, и офисов нам нужно меньше, чем немцам.
 
Категория: Комментарии | Добавил: rybalko (04.05.2010)
Просмотров: 1469