Главная » Статьи » Knight Frank » Интервью

Круглый стол аналитиков

Рынок недвижимости на распутье. Начиная с лета прошлого года средние цены на московские квартиры практически не меняются. Куда качнется маятник – в сторону роста или падения стоимости жилья? Точный ответ хотят знать все, прогнозы дают многие специалисты, но жизнь почти всегда вносит свои коррективы в самые выверенные аналитические выкладки.

В февральском выпуске «Нового Адреса» был опубликован прогноз Геннадия Стерника, одного из самых авторитетных и при этом одного из самых критикуемых аналитиков рынка недвижимости. Его прогноз на текущий год – падение средних цен на жилье – вызвал бурное обсуждение как среди участников рынка, так и среди потенциальных покупателей недвижимости.

В этом номере мы предоставили возможность высказаться сразу шести аналитикам, у каждого из которых есть свой взгляд на ситуацию на рынке и на ее дальнейшее развитие. Конечно, особый акцент в обсуждении сделан на наиболее дорогом секторе жилья, ценовая ситуация в котором всегда не совпадает со средними показателями. Картину дополнят короткие мнения руководителей риэлторских компаний, работающих с элитных жильем.
Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик компании Paul’s Yard

Андрей Куприянов, руководитель отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС)

Наталья Пронина, специалист по исследованиям рынка недвижимости издательского дома Impressmedia

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU)

Андрей Рыбалко, руководитель отдела исследований компании Knight Frank

Геннадий Стерник, главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов, руководитель аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Андрей Куприянов: В течение двух лет до этого момента стоимость жилья увеличивалась быстрее, чем это было экономически оправдано. Не было реальных предпосылок для роста цен на 30-40%. Все понимали, что стоимость некоторых типов жилья начинает превосходить все разумные пределы, но до некоторого времени ситуация воспринималась достаточно спокойно. А потом, видимо, наступил период, когда все «наелись».

Олег Репченко: Действительно, рост был чрезмерным. Напомню, что в 2003 г. пошел вниз доллар, жилье приобреталось с целью вложить сбережения, это вызвало дальнейший рост цен, за которым последовали инвестиционные покупки. Что же касается причин остановки цен, то выделю заявление федеральных властей о подготовке программы «Доступное жилье», которое вызвало выжидательную реакцию у покупателей. Цены остановились, частным лицам инвестировать в жилье стало невыгодно.

Наталья Пронина: На мой взгляд, интереснее вернуться к событиям более отдаленным. В конце 2003 г., несмотря на непрерывный рост цен в среднем на 3-5% в месяц, количество сделок на первичном рынке постоянно возрастало. В начале 2004 г. ситуацию подогрели укрепление рубля относительно доллара и президентские выборы. Курс доллара стабилизировался, выборы прошли, сыграл свою роль сезонный фактор – вот вам и падение спроса на новостройки, где количество сделок вернулось на уровень сентября-октября 2003 г. Отмечу, что на вторичном рынке значительного изменения объема продаж не отмечалось.

Геннадий Стерник: Кардинальная причина остановки роста цен - это отток валюты за рубеж. Благодаря высоким мировым ценам на нефть с 2002 г. на рынок недвижимости поступали дополнительные деньги, которые и вызывали бурный рост цен вплоть до зимы прошлого года. Затем начался отток капитала из России, рынок перестал получать дополнительные вливания - и вот вам к лету стабильность цен. Такова же, на мой взгляд, и фундаментальная причина кризиса в банковском сегменте. А дальше банковский рынок и рынок продажи жилья стали взаимодействовать негативно друг с другом, ситуация усилилась, и к июню рынок изменил свои тренды.

Владимир Кудрявцев: Я считаю, что летняя остановка цен на рынке новостроек была неверно расценена рынком. Для компаний, которые резко снизили цены, это был демпинговый шаг по отношению к конкурентам. Кроме того, на ряде объектов планировалось понижение цен в связи с сезонным фактором. Возможно, сыграли свою роль эмоции других, мелких, застройщиков, которые не поняли, в чем смысл этого понижения. Кроме того, остановка цен была спровоцирована и мнительностью игроков рынка. Прошлым летом на рынке элитной недвижимости впервые за последние годы начал работать сезонный фактор. Застройщики, видя уменьшение активности покупателей, начали задавать вопрос риэлторам, – что же происходит на рынке? Те, в свою очередь, начали консультироваться друг с другом, давать комментарии в прессе.

Андрей Рыбалко: Основные причины остановки цен - это летний банковский кризис и отток денег из России. Другими сдерживающими факторами стали изменения в законодательстве, заявления федеральных и местных органов власти всех уровней, реализация программы «Доступное жилье», а также информационная волна, связанная с развитием ипотеки. Все это стало причиной выжидательной позиции, которую заняли потенциальные покупатели. При этом ситуация коснулась жилья эконом-класса и бизнес-класса. На сегменте элитной недвижимости она отразилось в наименьшей степени, спрос здесь и прежде был высок, а цены продолжали расти на 1,5-2% в месяц на фоне общей стагнации.

Геннадий Стерник: Я прогнозировал рост почти до конца года, в первом полугодии больший, чем во втором. Исходя из возможного падения мировых цен на нефть, в 2005 г. я ожидал «схлопывания» цен. Сценарий был в принципе правильным, но другие причины привели к тому, что стабилизация произошла на полгода раньше на уровне 90-95% от предполагаемых мной максимальных цен.
Олег Репченко: На прошлый год мы прогнозировали прирост цен на 20-25%. В результате индекс стоимости вырос на 22%. Казалось бы, попадание почти в яблочко, но представлялось, что эти 20-25% растянутся на весь год. А в результате 22% реализовались в первые пять месяцев, а потом рынок просто встал.

Андрей Куприянов: Год назад мы предполагали, что в нынешний период средние цены жилья в Москве составят около $2200. В действительности – порядка $1950. Ошибка составляет 10-15%. Много это или мало - зависит от целей прогнозирования. На мой взгляд, результативный аналитик должен уверенно определять рыночный тренд. А конкретные цифры – не столь важны.

Владимир Кудрявцев: Если честно, то остановку цен я не прогнозировал. Более того, в тот момент, я пытался убедить тех, кто со мной общался, что стагнации не происходит. И только когда убедился, что происходит торможение по нашим сделкам, я понял, что задействован механизм, который я не смог предположить.

Олег Репченко: В целом, согласен. Наиболее важной тенденцией этого года я считаю расслоение столичного рынка недвижимости. Если раньше дорожали все квартиры без исключения, то теперь часть жилья слегка растет в цене, а другая часть – дешевеет. Определяющее значение приобрели локальные факторы, связанные со свойствами каждой конкретной квартиры. Эта неопределенность исчезнет тогда, когда вновь возникнет четкая тенденция к общерыночному росту или снижению цен на жилье.

Андрей Куприянов: Этот тезис скорее актуален для рынка, имеющего некий определенный тренд. У нас на растущем рынке жилье низкого качества дорожает быстрее, чем высокого, а на падающем рынке оно быстрее дешевеет. Сейчас же дифференциация стоимости жилья идет не очень активно, хотя цены не всегда соответствуют здравому смыслу. Сравните – 1 кв. м жилья в «хрущевке» может стоить около $1800, тогда как в строящейся рядом монолитной новостройке – лишь на четверть больше.

Геннадий Стерник: С такой формулировкой я не согласен. Я много лет отслеживал изменение цен на разные категории жилья. Когда рынок растет или падает, то цены на все типы жилья изменяются почти одинаково. Некоторое расслоение рынка происходит в периоды перехода от роста к стабилизации или от стабилизации к падению. Дорогое жилье падает в цене не так быстро, как дешевое, а при подъеме рынка быстрее дорожает. В остальном это краткосрочные явления, которым нельзя придавать серьезного значения.

Наталья Пронина: Если жилье представляет собой качественный или уникальный товар, его цена будет возрастать со временем. Так, на рынке элитной недвижимости цены продолжали расти на фоне стагнации рынка в целом.
По поводу «дешевое дешевеет» мне сказать сложно, так как мы не работаем с данными по типовому жилью. Могу только рассуждать логически. По нашим данным, в элитных сегментах цены растут. У аналитиков, учитывающих цены на массовое жилье, средние цифры остаются на том же уровне или снижаются. Следовательно, основной вклад в стабилизацию или понижение средних цен действительно приходится на дешевое жилье окраин Москвы.

Владимир Кудрявцев: Разрыв в качестве возводимого жилья становится все больше. Если застройщики элитного жилья заботятся о качестве, то массовый сектор ориентируется только на показатели рентабельности. Каждый москвич, живущий рядом со строящимся панельным домом, может отметить катастрофические нарушения технологии строительства, техники безопасности. Катастрофы, подобные «Трансваалю», могут повториться – но в жилом секторе.

Андрей Рыбалко: Дорогое жилье даже при изменении ситуации на рынке недвижимости не снизится в цене. Это связано с особенностью рынка, большинство элитных квартир приобретаются для жизни, а не для инвестиций. Элитный рынок в наименьшей степени зависит от экономических факторов, влияющих на рынок типового жилья. Поэтому рынки крупнейших городов мира характеризуются постоянным ростом цен на высококлассную недвижимость.

Андрей Куприянов: Когда говорят, что спрос превышает предложение, это у меня вызывает улыбку. Если так, то почему мы не проводим аукционов по продаже недвижимости? И почему к застройщикам не выстраивается очередь, люди не записываются по ночам?
Если посмотреть структуру заключения договоров по разным объектам, то окажется, что на каждую категорию жилья находится свой покупатель. Можно говорить о том, что какого-то конкретного типа жилья не хватает в каком-то конкретном районе. А в целом по городу для такого рода утверждений нет оснований. Характер спроса таков, что позволяет стимулировать повышение цен на имеющееся предложение.

Олег Репченко: Мне кажется, что сейчас нарушен баланс по всем сегментам - предложение растет, спрос недостаточен. Что именно переоценено - это философский вопрос. Переоценено все. Но мне почему-то кажется, что особенно переоценено элитное жилье - за $3 млн можно купить замок во Франции.

Наталья Пронина: Переоценены некоторые сегменты массового жилья. Например, цены на панельные и монолитные дома в престижных западных районах отличаются незначительно, хотя разница в качестве очевидна. То же можно сказать и о некоторых объектах в бизнес-классе, тогда как по элитному жилью спрос превышает предложение или сбалансирован.

Геннадий Стерник: В целом по рынку объем предложения вырос, спрос упал, баланс в пользу предложения. Некое равновесие спроса и предложения пока есть в сегменте бизнес-класса, тогда как жилье эконом-класса оказалось переоцененным с точки зрения платежеспособного спроса. Если говорить об элите, то там сложно оценить баланс спроса и предложения, но увеличение времени экспозиции говорит, что и там спрос стал гораздо меньше.

Владимир Кудрявцев: Количество потенциальных покупателей элитного жилья постоянно растет, тогда как рост предложения не очень велик. Может быть, объектов и немало, но среди них мы можем найти квартиру не каждому клиенту. Если в бизнес- и эконом-классе достаточно соблюсти некий стандартный набор возможностей, то в дорогом сегменте больше играет роль фактор «нравится - не нравится.

Андрей Рыбалко: Самыми переоцененными на рынке элитного жилья мне кажутся некоторые предложения на вторичном рынке, а также квартиры, которые выставляются на завершающих стадиях реализации по очень высокой цене. Однако спрос в высокобюджетном сегменте по-прежнему высок и превышает предложение на 13-15%.

Геннадий Стерник: Как я уже говорил, основные внешние факторы - это изменение мировых цен на нефть и баланс притока-оттока капитала из страны. А внутренними факторами могли бы быть избыточное предложение или слишком большой объем строительства. Или наоборот, недостаток предложения… Но и это есть следствие внешних факторов!

Олег Репченко: Цены на нефть влияют на рынок недвижимости, но эта зависимость не прямая. Процесс перетекания денег с нефтяного рынка очень сложен и невоспроизводим - например, сейчас цены на нефть растут, а недвижимость стоит. Мы вводим понятие естественного прироста цен на недвижимость - это некий рост на уровне инфляции или чуть выше. Цены на нефть косвенно входят в фактор естественного прироста.

Владимир Кудрявцев: Я бы не стал линейно связывать цены на нефть и на квартиры. В краткосрочном плане можно сказать, что если нефть дорожает, то для потребительских рынков это хорошо. В среднесрочном плане - надо подумать. В долгосрочном плане все может быть с точностью до наоборот, хотя бы по причине разврата нашей промышленности этими нефтяными деньгами.

Андрей Куприянов: Рынок недвижимости – это элемент российской экономики, и говорить о том, какие факторы на него влияют, достаточно сложно. Несомненно, свое влияние оказывает все многообразие экономических и политических процессов в стране и в мире. В частности, это курсы валют, которые используются населением в качестве средств накопления. Факторов множество, и все они каким-то образом ложатся в график развития рынка недвижимости. Но оценить влияние каждого из них достаточно проблематично.

Наталья Пронина: Все сегменты экономики испытывают на себе влияние внешнеэкономических факторов. При этом цены на нефть, конечно, влияют на московский рынок недвижимости, привлекательный для покупателей из сырьевых регионов. Кроме того я уверена, что настроения участников рынка жилья тесно связаны к укреплением или ослаблением доллара. Периодически складывается ощущение, что достаточно перевернуть график курса рубля к доллару, и мы получим динамику объема сделок на первичном рынке жилья.

Андрей Рыбалко: Рынок высококлассной жилой недвижимости в большей степени ориентирован на бизнесменов высшего звена. Соответственно, для развития рынка необходима стабильная экономико-политическая ситуация, при которой «большой» бизнес чувствует себя комфортно. Элитная недвижимость – это своеобразная лакмусовая бумажка, которая позволяет судить о состоянии экономики в целом. Спектр факторов влияющих на рынок типового жилья, гораздо шире. Например, любое заявление высокопоставленного чиновника может спровоцировать рост или, наоборот, падение цен.

Олег Репченко: Мы оценили, сколько инвестиционных квартир может обрушить рынок, – это около 3 млн. кв. м. Такой объем мог накопиться к концу 2005 г., если бы на рынке сохранился прошлогодний ажиотаж. Тогда около 30% покупок совершались с инвестиционными целями, сейчас массовый интерес к инвестициям пропал. На нормальном рынке инвесторы настроены на долгосрочные вложения.
 
Андрей Куприянов: Стоит признать, что проблемы как не существовало, так и не существует. Во-первых, число частных инвесторов было переоценено, во-вторых, эти инвесторы оказались рассудительными, в-третьих, объекты недвижимости относительно низколиквидны. Сейчас с целью извлечения дохода приобретается 5-7% квартир, и не только с целью перепродажи, но и для сдачи в аренду. Никакого негативного влияния на рынок они не оказывают.

Геннадий Стерник: Год назад мы рассчитали, что около 9% покупателей новостроек преследуют инвестиционные цели. Много это или мало? Я бы сказал, что много, но революцию на рынке они сделать не могут. На мой взгляд, это фактор третьего-пятого уровня значимости.

Андрей Рыбалко: По нашим оценкам, доля частных инвесторов, вкладывающих средства в элитную недвижимость, составляет примерно 20%. Думаю, что инвестиционные покупки будут интересны еще примерно в течение двух лет. В последние годы появилась тенденция - застройщики выставляют продукт на начальных стадиях строительства по окончательным ценам, поэтому доля инвестиционных покупок будет снижаться.

Владимир Кудрявцев: Влияние частных инвесторов ощущается на ранних этапах реализации проекта. Когда строительство идет дальше, сделки по инвестиционным ценам уже не заключаются. Влияние частных инвесторов полезно только для тех застройщиков, которые находятся в жестких рамках возврата кредитных ресурсов. Им необходимо, чтобы процесс рефинансирования начался как можно раньше, а цена в начале продаж не первостепенна.

Наталья Пронина: На сегодняшний день квартиры в основном приобретаются с целью проживания. Отмечу что в классе люкс объем предложения «на вторичке» за зиму вырос в 1,5 раза. При том что в элитном сегменте количество предложений в принципе невелико, можно предположить, что снижение доходности вынудило частных инвесторов вывести на рынок квартиры, приобретенные ими на начальных стадиях строительства. Тем не менее цены на дорогое жилье продолжают медленно расти – значит, влияние частных инвесторов не так уж велико.

Андрей Куприянов: Частные инвесторы у нас консервативны и, несмотря на ситуацию на валютном рынке, до сих пор хранят сбережения в долларах. То же относится и к недвижимости. Я думаю, что частные инвесторы в этом году будут еще более адекватными, еще более рассудительными и осторожными. Надеюсь, прекратятся разговоры о том, что они могут обвалить рынок.

Владимир Кудрявцев: Мелкие частные инвесторы по-разному проявляют себя на рынке элитного жилья. В одном случае в сферу их интересов входят самые дешевые квартиры в доме, в другом – самые ходовые площади квартир, в третьем – эксклюзивные, единичные предложения. Пока говорить об уменьшении интереса частных инвесторов на рынке элитного жилья преждевременно. Более того, мы знаем примеры, когда инвестиционный интерес к новому проекту на начальных этапах превзошел самые смелые прогнозы.

Наталья Пронина: Игрокам, которые хотят быстрого возврата денег, недвижимость перестала быть интересна. Сейчас имеют смысл долговременные инвестиции с целью сдачи в аренду.

Геннадий Стерник: Если говорить о надежности вложения в недвижимость, то риск при покупке новостроек становится выше. Но не вообще новостроек, а отдельных конкретных объектов отдельно взятых компаний. Рынок расслоился на ограниченное число больших застройщиков с трудным финансовым положением, а также гораздо большее число фирм, в том числе и крупных, у которых с финансами все в порядке. Поэтому любому инвестору нужно внимательнее относиться к выбору объектов инвестирования, обращаться к услугам специалистов по консалтингу. Мы подскажем, куда правильно вложить денежки.
Андрей Рыбалко: Покупка жилья на нулевых стадиях строительства выгодна только в случае, если застройщик заинтересован в привлечении дополнительных инвестиционных средств под строительство объекта. Тогда действует поэтапная схема повышения цен. Такой подход был весьма характерен в период 1999-2003 гг., в первую очередь из-за недостатка собственных средств и общей неразвитости рынка.

Олег Репченко: Сейчас нет серьезных причин ни к снижению, ни к заметному росту цен. В такой ситуации ключевое значение будут иметь локальные факторы, определяющие стоимость каждой конкретной квартиры.

Андрей Куприянов: Прежде всего это объемы строительства, изменение структуры городской застройки - от панельного жилья к монолитному. Все еще не до конца оценены возможные последствия вступления в действие закона «О долевом участии в строительстве…», которые могут быть очень серьезными.

Наталья Пронина: Самое серьезное влияние на рынок недвижимости будет оказывать развитие жилищного законодательства. Помимо уже упоминавшегося закона «О долевом строительстве…» это пакет ипотечных документов, Жилищный кодекс РФ, прекращающий приватизацию жилья… Потенциально, эти законы могут привести к дальнейшему росту цен.

Владимир Кудрявцев: Думаю, что в ближайшем будущем сократится пул участников рынка по застройке центральной части Москвы. Это будет связано как с рыночными, так и с административными факторами. Либо с уходом команды Лужкова, либо с заменой фигур внутри нее, перераспределением доходов.
Геннадий Стерник: Обычно я даю два-три сценарных прогноза. Если на этот раз я дал один сценарий со снижением цен, значит, я считаю, что он наиболее вероятен. Я предполагаю, что в этом году отток валюты за границу будет продолжаться. Только благодаря тому, что цены на нефть высоки, пока еще есть некий баланс, на рынке нет обвала.
На мой прогноз повлияло начало сразу нескольких экономических реформ, одна из которых - монетизация льгот. Мы начали евроремонт в нашем доме, отодрали обои, подняли полы. Когда он закончится, мы будем жить в прекрасных условиях. Но пока этот ремонт идет, в нашей жизни ничего хорошего быть не может. На рынке недвижимости в том числе.

Олег Репченко: Начало года так и не принесло ответа на главный вопрос - дорожает или дешевеет московское жилье? Анализ по разным классам жилья показывает, что прирост среднерыночного показателя происходит в основном за счет повышения цен на более-менее дорогое жилье. В это же время почти все классы малопрестижного жилья, испытывают корректировку цен вниз примерно на 0,5% в месяц, отдельные квартиры - даже больше. Средние цены снижаются в 63% районов, и только в 37% - повышаются. Причем все эти ценовые корректировки находятся на уровне долей процента.
Мой прогноз – средние цены по рынку сохранятся на том же уровне, по отдельным квартирам могут быть корректировки, связанные с локальными факторами. Самый пессимистический расклад – падение цен на 10% к концу года.

Андрей Куприянов: Предпосылок для серьезного падения цен до 15-20%, в общем-то, нет. Я бы скорее даже высказался за осторожную положительную динамику. Если я скажу 30%, то это будет смело, но зато оценено и замечено. Если скажу 10%, то это будет в общих тенденциях рынка. Вообще, средняя стоимость 1 кв. м $2500 в Москве вполне достижима.
Владимир Кудрявцев: Влияние на рынок оказывает любое событие, в том числе и прогнозы аналитиков. Я не знаю, думает ли об этом Стерник, говоря о летнем падении стоимости жилья, но любые неосторожные высказывания могут спровоцировать такое понижение. Потенциальные покупатели думают так: зачем я буду сейчас покупать квартиру, если летом она будет дешевле на 20%? И если таких покупателей будет достаточное количество, то падение спроса действительно произойдет! Вряд ли оно выбьет кого-то из застройщиков с рынка, но когда окажется, что отложенный спрос не будет реализован, может произойти резкое повышение цены, покупатели будут драться за квартиры!
Людям, которые предполагают покупать жилье, я бы советовал ориентироваться на свои текущие потребности и возможности. По крайней мере, если квартира необходима сейчас, не откладывать покупку из-за слухов о летнем падении цен. Ну а спекулянтов, когда они обратятся ко мне за платной консультацией, я проконсультирую отдельно, поскольку они реально извлекают прибыль из операций с недвижимостью.

Андрей Рыбалко: Думаю, что цены в элитном сегменте будут расти примерно на 1,5-2% в месяц. Спрос на дорогую недвижимость превышает предложение и продолжает расти. Это обусловлено общеэкономической стабильностью, наличием свободных денежных средств. Жилая недвижимость по-прежнему остается высокодоходной, а на фондовом рынке отсутствуют серьезные инвестиционные альтернативы.
Не стоит забывать и о том, что на сегодняшний день до 30% спроса московского рынка элитного жилья приходится на представителей регионов, в первую очередь ориентированных на ТЭК России. Пока что рынок далек от насыщения. Потенциальных клиентов, желающих купить дорогую квартиру в Москве, насчитывается более 4000 человек, в то время как в 2004 г. объем предложения составил чуть больше 2000 квартир. Причем в данном случае мы не учитываем отложенный спрос.
 
Наталья Пронина: Мне кажется, что вероятность падения цен незначительна. В целом, объем продаж в новостройках и на вторичном рынке вернулся на высокий уровень, значительно вырос объем ипотечных сделок. Один из косвенных признаков, по которому можно судить о состоянии рынка, это предоставление застройщиками и риэлторами скидок при покупке квартиры в новостройках. В настоящий момент речи о значительных скидках не идет.

Геннадий Стерник: Элитный сегмент на 80% ведет себя так же, как и другие сегменты, но имеет свою специфику. Например, изменение общих трендов на рынке здесь может запоздать на 3-4 месяца. Но через какое-то время и этот сегмент пойдет вслед за остальными.

Олег Репченко: Стоимость жилья в Москве сейчас вообще мало связана с себестоимостью, но на элитном рынке этот разрыв еще больше, чем на рынке типового жилья. На элитном рынке больше денег берут за престиж, а не за реальные достоинства жилья.

Андрей Куприянов: Я считаю, что отдельные районы с приставкой «золотые» неоправданно переоценены, потому что элитное жилье в нынешних условиях - это однородная социальная среда проживания. С этой точки зрения единственный район, который мог бы реально претендовать на звание элитного, это Болотный остров.

Владимир Кудрявцев: Рынок массового жилья прозрачнее элитного. Информация о нем более понятна, более усредняема. На массовом рынке работают стандартные законы продаж. А вот на элитном рынке они несколько иные.
Наталья Пронина: Рынок элитного жилья выходит за пределы исторического центра. Покупатели становятся более избирательными, следовательно, застройщикам приходится проводить все более грамотную маркетинговую политику.

Андрей Рыбалко: Основные тенденции элитного рынка – выставление объектов на продажу на последних этапах строительства, увеличение этажности элитных домов, выход строительства за пределы исторического рынка. Думаю, что девелоперы вскоре начнут проектировать и возводить не отдельные дома, а элитные жилые комплексы. Максимальные цены по некоторым объектам будут где-то на уровне $25 000 за 1 кв. м.

Екатерина Валуева, управляющий директор компании «КМ-Девелопмент»: Жилье в элитном сегменте рынка не подвержено резким ценовым колебаниям, и кризис 1998 г. доказал это. Эксперты и старожилы рынка прекрасно помнят стагнацию цен на элитном рынке до и после него, тогда как массовое жилье падало в цене достаточно значительно.
Замечу, что летний банковский кризис значительно поднял стоимость кредитных денежных средств, и многим застройщикам стало невыгодно брать новые площадки. Общий рост инфляции повлиял на удорожание строительства, себестоимость строительства 1 кв. м для застройщиков значительно увеличилась. Добавим сюда дефицит предложений на элитном рынке и неуменьшающийся спрос, и станет понятно, что стоимость 1 кв. м в престижных жилых комплексах резко растет. Например, цены предложения на вторичном рынке в лучших домах Остоженки колеблются от $14 000 до $19 000 за 1 кв. м, и это не предел.
Некоторый сумбур периодически вносят средства массовой информации. Говорится о снижении уровня цен на рынке недвижимости в целом, но мало кто отделяет друг от друга ценовые тенденции панельного жилья в Митине или Бутове от жилья более высоких классов, и тем более класса люкс.

Надежда Кот, управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти». Цены на отдельные элитные квартиры вызывают шок не только у обывателей, но и у финансистов со стажем. Другое дело, что ажиотаж в прессе и перегрев рынка отдельными риэлторами и продавцами, анонсирующими цены на уровне $17 000, $20 000, $29 000 за 1 кв. м, - еще не показатель спроса. У нас даже нет любопытствующих посмотреть ТАКОЕ за ТАКИЕ деньги. Умные люди не теряют время на подобные развлечения, а наши агенты стараются сосредоточить свои усилия на реальном, а не на виртуальном.
«Кирсанова Риэлти» не прогнозирует рост цены на ближайший год выше 10-15%. Надо учитывать еще и тот факт, что нельзя бесконечно долго продавать по завышенным ценам товар сомнительного качества. Поэтому наш прогноз относится далеко не ко всем объектам элитной недвижимости. Подавляющее большинство покупателей крайне негативно относится к ценам выше $15 000. Наверное, это и есть психологический барьер, потому что реальных сделок выше этой цифры нет.
Но рынок в целом стабилен, спрос по-прежнему значительно превышает предложение, хотя этот факт совсем не удивителен - новые проекты можно пересчитать чуть ли не по пальцам. Бесспорно, у рынка есть потенциал - например, в не освоенных пока видовых площадках, но делать ценовые прогнозы по ним имеет смысл только после первого ковша экскаватора.
Екатерина Румянцева, генеральный директор компании «Калинка-Риэлти». Цены на элитном рынке сохраняют свой рост. В конце февраля на рынок вторичных продаж вышло предложение, которое побило все рекорды. Это квартира стоимостью $15 млн, в пересчете на 1 кв. м - около $30 000. Трудно давать прогноз, будет ли совершена сделка именно по этой цене, но могу сказать, что по нашему опыту такие предложения как бы «подогревают» ситуацию на рынке элитного жилья, т. е. создается прецедент.
Рост цен наблюдается и по строящимся объектам – средняя цена, выставляемая застройщиком, выше, чем в 2004 г. Мы делали анализ рынка в конце прошлого года, и сейчас он уже неактуален. Но если раньше рост цен был резким и значительным, то в этом году мы прогнозируем около 1,5-2% в месяц, что соответствует приблизительно 20% в год.
Мы говорим, что элитное жилье – это сегмент рынка недвижимости, в рамках которого предлагается продукт класса люкс, соответствующий определенным характеристикам и отвечающий необходимым требованиям, и рассчитан этот продукт на определенную группу потребителя. Однако развитие этого сегмента отлично от развития рынка недвижимости в целом, а следовательно, тенденции рынка элитного жилья и прогнозирование ценового тренда, на наш взгляд, нужно рассматривать отдельно от общей ситуации на рынке недвижимости.
Александр Илюхин, управляющий партнер компании «Новое Качество»: По статистике, около 40% покупателей на рынке элитной недвижимости – частные инвесторы, для которых основная цель покупки - вложение собственных капиталов. В прошлом году значительная часть таких инвесторов предпочла вкладывать деньги не в элитное жилье в Москве, а в недорогие новостройки ближайшего Подмосковья, где на тот момент существовал гораздо более благоприятный инвестиционный фон. Но подмосковные застройщики, почувствовав интерес к своим проектам со стороны частных инвесторов, начали постепенно поднимать цены. И вложения в этот сегмент рынка становятся менее выгодными. Одновременно с этим ситуация в Москве такова, что многие московские застройщики не спешат пока выходить на рынок с новыми элитными проектами и новыми дорогими площадками.
В связи с этим примерно к середине лета мы ожидаем дефицит элитных проектов, выставленных на продажу. Соответственно, возникнут хорошие условия для инвестиций в уже имеющиеся площадки и проекты. Полагаю, что конец лета и начало осени станут периодом активного инвестирования, когда и новые, и уже строящиеся проекты будут реализовываться быстро. Ожидаю, в частности, возврат тех инвесторов, которые в прошлом году ушли с рынка дорогой недвижимости. Речь идет как минимум о 20% покупателей.

Категория: Интервью | Добавил: rybalko (04.05.2010)
Просмотров: 474