Главная » Статьи » ДоминионМ » Комментарии

Мертвые в городе стоят

Недостроенные объекты в Москве и Московской области могут находиться в разной собственности: федеральной, муниципальной (город, область) и частной. В связи с этим определить точно, сколько недостроенных зданий находится на территории Москвы, очень трудно - у каждого из трех собственников есть свои списки, причем чаще всего они не предназначены для частных лиц.

Это относится чаще всего промышленной недвижимости, к цехам и складам заводов, НИИ и пр. Что касается офисных зданий, которые строят частные компании, то тут ситуация совершенно другая: очень редко в черте города объект находится в недостроенном состоянии - земля настолько дорога, что застройщики и агентства недвижимости хватаются за каждый ее свободный кусочек. По этой же причине недостроенных объектов промышленной недвижимости в черте города Москвы практически не осталось, а находятся они по большей части на порядочном расстоянии от него, в Московской области.

Промышленный недострой

В нашей стране сложилась уникальная ситуация с недостроенными объектами промышленной недвижимости. В конце 80 - х - начале 90 - х годов практически каждое предприятие что-то строило. Возводились цеха, склады и другие производственные площади. После распада Советского Союза многие из таких проектов так и остались незаконченными. Изменилась политика государства, изменились экономические приоритеты. Тяжелая промышленность, которая была основной в экономике страны, перестала таковой являться. Заводы закрывались, распадались на части, и средств на достройку масштабных проектов у руководства многих предприятий не осталось. В то время было просто не до них. Сегодня в Москве и по большей части Московской области насчитывается огромное количество недостроенных объектов, находящихся на разной стадии готовности к сдаче. Проблема тут не только в земле, на которой они стоят, но и в их стоимости. Зачастую в них уже проведены коммуникации, они отапливаются и охраняются, но простаивают и не используются по разным причинам, так как те цели, ради которых начиналось строительство, сегодня не подходят для частных организаций, или эти объекты слишком большие, что неудобно для крупных и мелких предпринимателей.

Однако, вот проблема: производственные площади простаивают на дорогой земле, в то время как заводы закрываются, люди теряют свои рабочие места, что вызывает социальную напряженность. Целей, для которых они строились, уже давно не существует, а на достройку или перестройку нет средств ни у города, ни у самих предприятий.

Зачем это нужно?

Многим компаниям выгодно вкладывать средства в объекты незавершенного строительства. При словах незавершенное строительство" часто перед глазами встают голые бетонные конструкции без окон и дверей, в которых гуляет холодный ветер. Но это не совсем так. Часто эти объекты находятся на практически конечной стадии, в некоторых уже установлено оборудование, как говорилось выше, во многих даже есть коммуникации, отопление, и единственное, что нужно в них сделать, - это косметический ремонт. Тем не менее, цена их даже на такой стадии, само собой разумеется, ниже готовых объектов, что и привлекает покупателей.

Что такое недострой?

По закону к объектам, находящимся в стадии незавершенного строительства, относятся: объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не списаны в установленном порядке; неустановленное оборудование (оборудование, требующее и не требующее монтажа, входящее и не входящее в сметы строек и предназначенное для установки, а также переданное в монтаж или установленное на строящихся объектах); проектно-изыскательские работы и прочие затраты, связанные с подготовкой строительства объекта; строительные материалы, закупленные заказчиком, но не использованные на строительство объектов; объекты, строительство которых продолжается.

Оценка недостроенных объектов недвижимости

Для того чтобы приобрести или продать объект, нужно сначала оценить, определить рыночную стоимость земли, самого здания. Необходимо понять и сравнить стоимость замещения объекта новым и стоимость достроя. Ввиду описанных выше причин часто выгодно второе. Но бывает и так, что производственные объекты успели за долгое время простоя разрушиться или обветшать. Также эти объекты могли строиться для таких специфических целей, что перестроить их для чего-то другого не представляется возможным, тогда, само собой разумеется, их выгоднее заменить новым зданием.

Поэтому оценка производится для следующих целей: для постановки объекта на баланс организации; определения рыночной стоимости объекта, которая учитывает рыночную и строительную ценовую ситуацию; при банкротстве и реорганизации компании; при других видах ее трансформации.

Для того чтобы поставить недостроенные здания на учет, организации необходимы следующие документы:

- точный адрес месторасположения оцениваемого здания, данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул и др.);

- документы, подтверждающие права на земельный участок;

- техническая документация по зданию.

Конечно, этот список условен и индивидуален, поскольку каждый объект имеет свои особенности.

Определение продажной цены незавершенного строительного объекта осуществляется посредством расчета фактических издержек с учетом индекса цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.

Как правило, используются три метода оценки объектов незавершенного строительства:

- доходный (возврат на инвестиции);

- затратный (стоимость замещения или воспроизводства);

- сравнения продаж (приобретение объекта аналога).

Специалисты Московского городского центра экспертизы и оценки считают, что оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации, определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию, чтобы привести в соответствие их балансовую стоимость и стоимость предполагаемой продажи этих объектов и принять решение о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его построенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система недостроя позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, чем предполагалось 10 - 15 лет назад.

Если говорить о покупке или продаже объекта незавершенного строительства, то чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты и серьезная головная боль, связанная с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов. Но нельзя забывать и о том, что в большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Недостроенные здания в черте города можно встретить практически по всей России. Но не в Москве, где земля под застройку стоит $1 - 10 млн за гектар. Однако кое - где такие объекты присутствуют, и относятся они не только к промышленной недвижимости. Причина этого банальна: у правительства или тех или иных государственных служб не хватило в свое время средств на достройку или консервацию объектов. Так, в качестве примера можно привести здание гостиницы рядом с метро Сокольники", практически достроенное, но так и не запущенное в эксплуатацию; административное здание рядом с метро Каширская", брошенное в 1990 году; здание на Каширском шоссе (вл. 61, корп. 3а), простаивающее с 1984 года. Самым известным является здание на проспекте Вернадского. Бывшее Федеральное агентство по правительственной связи и информации (ФАПСИ) в конце 80-х выстроило для себя три высотки, но не успело ввести в эксплуатацию последнюю, расположенную ближе к метро Университет", которую облюбовали любители московской экзотики - неформалы. Список можно дополнить и другими объектами подобного рода. Все недостроенные объекты в черте города, находящиеся на балансе правительства Москвы, занесены в программу реновации, запущенную в начале 2004 года. Москва собирается достраивать здания своими силами и на свои средства, отказавшись от опыта привлечения инвесторов за долю собственности. Большинство этих зданий после достройки превратятся в бизнес - центры класса С, и их приватизация и продажа будет запрещена не менее чем на 10 лет после введения в эксплуатацию.

Что касается объектов, относящихся к федеральной собственности, то они своего часа будут ждать еще дольше, чем все остальные, так как ситуация с ними не вполне ясна. Реже встречаются в Москве недостроенные здания, принадлежащие частным владельцам. Типичная черта для таких объектов - неопределенность с правом собственности. Вокруг некоторых идет судебное разбирательство, которое ставит под сомнение право хозяина на объект. Встретить такие объекты в столице сложно ввиду того, что востребованность земли под застройку велика и недостроенный объект выглядит в этой ситуации довольно нелепо. Но, как правило, передача из одной собственности в другую все - таки идет по взаимному согласованию сторон. Город тщательно взвешивает возможности использования предлагаемых объектов и их экономическую целесообразность для Москвы.

Бесхозные здания

Еще более фантастическая ситуация - бесхозные здания. Такие объекты тоже можно еще встретить в Москве, при этом они бывают достаточно большими по площади. Правительство Москвы совсем недавно взялось за них. При обнаружении бесхозного, и тем более недостроенного здания власти города через процедуру, связанную с выморочным правом (передачи в собственность бесхозного имущества) переводят их на баланс правительства Москвы. Однако в этом вопросе нередко могут сталкиваться интересы правительства и частных организаций. Небольшое здание на территории какой - нибудь большой частной компании, не оформленное в ее собственность, правительство Москвы может посчитать бесхозным и начать процедуру о переводе его в свою собственность. Поэтому в интересах предприятия поставить его на учет.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Андрей Рыбалко, начальник отдела консалтинга и оценки компании "ДоминионМ"

С точки зрения строительства нового объекта наиболее предпочтителен вариант покупки земли без строений. Только в этом случае полет фантазии застройщика не ограничен ничем. Занимаясь покупкой готового объекта, надо учитывать два момента: положительная экономика и юридическая чистота проекта, только в этом случае можно рассчитывать на хороший результат. Немного больше проблем с недостроем. Помимо перечисленных выше двух моментов, объект должен находиться в относительно хорошем техническом состоянии. В чем же преимущества объектов незавершенного строительства? При наличии свободных и пустых участков однозначных преимуществ нет. Но чтобы незавершенка" была интересна, она должна соответствовать как минимум трем условиям, о которых говорилось выше. Однако стоит учитывать, что выполнение этих условий не всегда возможно.

Можно выделить три больших этапа прохождения по цепочке объекта незавершенного строительства от момента покупки до его продажи:

1. Процесс принятия решения о покупке объекта, который оценивается специалистами по нескольким экономическим параметрам, среди которых техническое состояние объекта, юридическая чистота документов, экономический просчет целесообразности покупки данного недостроя.

2. Далее специалисты работают над оформлением документов и подготовкой объекта к перепродаже.

3. Собственно продажа. Недостроенный объект - это всегда большой риск для компании, потому что никогда нельзя предугадать со стопроцентной точностью, будет ли данный проект прибыльным или фирма понесет убытки.

Категория: Комментарии | Добавил: rybalko (04.05.2010)
Просмотров: 1098