Главная » Статьи » ДоминионМ » Интервью

Почему нам выгодно строить МФК в Подмосковье
Какими факторами определяется выбор проекта именно многофункционального торгового комплекса?

Для девелоперов МФК хороши тем, что за счет одновременных инвестиций в разные виды недвижимости достижения синергетического эффекта происходит дифференциация рисков, т.к земельный участок используется максимально эффективно. Это как комплексное освоение территории, продлевается срок жизни объекта, а у девелоперов появляется возможность получать прибыль на разных этапах его реализации. Но главное преимущество МФК – это его гибкость, возможность создания уникального объекта. По вариантам комбинаций, здесь царит полное разнообразие. При правильной концепции основные показатели МФК, выше чем у отдельно взятого проекта. Арендатор готов платить на 15 – 20 % выше за квадратный метр, чем в отдельно взятом объекте. А достижение синергетического эффекта снижает риски по проекту за счет диверсификации.

В удаленных городах растет уровень доходов, увеличивается покупательская способность. Ситуация складывается так, что большинство жителей Подмосковья ( до 60% трудоспособного населения) каждые выходные выезжает в Москву, на так называемый «шопинг». Причём 70-80% покупателей, целевой аудитории планируемых нами МФК составят люди со средним достатком - 15 000 – 25 000 рублей в месяц на 1 человека. Сейчас настал тот момент, когда есть ожидаемый спрос и, соответственно, должно быть и предложение.

По исследованиям «ДоминионМ» имеет смысл размещать многофункциональные комплексы и торгово-развлекательные центры в городах, так называемого дальнего Подмосковья (удаленностью от столицы до 100 км). Все зависит от количества и платежеспособности населения конкретного города. Есть очень интересные города в Московской области, где средний уровень заработной платы составляет порядка $700 и более, а ТЦ и МФК современного формата практически отсутствуют.

Компания «ДоминионМ» реализует в Подмосковье программу «Строительство ТЦ и ТРЦ сети «Апрель»». Уже начато строительство в Обнинске и Павловском Посаде. Следующими будут Климовск, Сергиев Посад, Электросталь. Как минимум до 2010 года их будет 10. Всего было рассмотрено и проработано более 30 участков в 26 городах Московского региона, часть из них выбрана для дальнейшей работы в рамках программы.

Что, кроме размеров объекта, меняется в концепции МФК на периферии в сравнении с аналогичными сооружениями в мегаполисах? Или же МФК в малых городах – это просто уменьшенные копии своих гигантских «собратьев»?

Потенциальная целевая аудитория МФК в регионах в основной своей массе уже привыкла к московским стандартам. Планируемый МФК не должен уступать столичному аналогу, как по своему качественному наполнению, так и по архитектуре. При этом учитывается демография города, архитектурные особенности и т.д. В итоге, рождается ТЦ подходящий исключительно для данной местности, как в отношении архитектурной композиции, так и в отношении непосредственного наполнения. Так, в Павловском Посаде, здание будет выполнено в традициях архитектуры средних веков. В Обнинске, напротив, учитывая особенности наукограда, компания «ДоминионМ» предложила построить в городе торгово-развлекательный центр современного формата.

Что касается наполнения, то наши брокеры приглашают главным образом московских торговых операторов. Так, что никакой градации между концепцией МФК периферии и мегаполиса мы не делаем.

Какой, на Ваш взгляд, могла быть классификация МФК по критерию размера? Какие МФК могут определены как крупные, средние и малые?

Начнем с определения МФК – это многофункциональный комплекс, включающий в себя несколько составляющих – жилую, деловую, торговую, развлекательную, спортивную, гостиничную, выставочную, складскую.

Строгой классификации МФК нет, причина проста - сложно привести к одному знаменателю несколько составляющих объекта, имеющих различные характеристики и требования.

Можно разделить МФК условно на 2 вида: «простые МФК» и «сложные МФК».

«Простые МФК» - это комплексы, совмещающие в себе только 2 составляющие: торгово-офисные, офисно-торговые, офисно-складские, гостинично-офисные, офисно-жилые, гостинично-жилые и т.д.

«Сложные МФК» - это комплексы, совмещающие в себе только 3 и более составляющих: торгово-офисно-гостиничные, торгово-офисно-жилые, торгово-развлекательно-гостиничные и т.д.

В своем составе МФК могут иметь как одну четко выделенную, условно доминирующую, составляющую, в зависимости от основного назначения объекта, так и независимые составляющие.

Соответственно, при наличии доминирующей составляющей в МФК, их можно условно разделить на 3 группы: МФК с жилой составляющей; МФК со складской составляющей; МФК с любой другой коммерческой составляющей (офисы, гостиница, торговля и т.д.).

В Подмосковье компания «ДоминионМ» возводит в основном простые МФК, включающие в себя 2 составляющие – торговлю и развлечения, с доминантой на торговлю. Так же можно отметить присутствие в каждом комплексе офисной составляющей, но её доля в общей площади ТЦ занимает не более 10 %, поэтому в расчет не берется.

Появляется ли возможность в связи со строительством относительно небольших МФК в небольшом городе шире использовать быстровозводимые конструкции, или даже строить с применением прежде всего таких конструкций?

Компания «ДоминионМ» не использует в строительстве быстровозводимые конструкции, мы вообще против шаблонных построек. Считаем, что каждый город индивидуален и мы учитываем все эти нюансы. Вообще мы сотрудничаем с разными архитектурными агентствами, привлекаем ведущих зарубежных специалистов. Например, итальянский архитектор Франческо Саверио Баньяти, участвует в разработке архитектурных концепций торгово-развлекательных центров сети «Апрель» компании «ДоминионМ». У него богатый европейский опыт. Надо сказать, что здания торговых центров в городах Климовск и Сергиев Посад, которые спроектировал Баньяти, разительно отличаются от зданий других проектов компании. Спроектировано так, что превосходит ожидания. Все, что нужно для торгового центра: очень правильное зонирование, грамотно продуманная развлекательная зона, отсутствуют тупиковые коридоры и т.д.

Каков минимальный размер МФК в городе-стотысячнике, обеспечивающий инвестиционную привлекательность проекта?

Опять же, нельзя жестко ставить рамки. Каждый город имеет особенности. Вот мы, в Сергиевом Посаде планируем построить МФК площадью 36 000 м?, а в Павловском Посаде 4 462 м?. Все зависит от ситуации, какая конкуренция, какие потребности населения, уровень дохода населения, опять же такой фактор, как площадь земельного участка, в том же Павловском Посаде он у нас 0, 37 га, а в Сергиевом Посаде 5 га. Вот из таких расчетов и предлагаются концепции.

Отмечается ли со стороны представителей органов власти больший интерес к проектам строительства МФК в сравнении с проектами обычных торговых центров?

Нам вообще легче и комфортнее работать в Московской области, потому что здесь власть больше повернута к развитию своих территорий, а, следовательно, заинтересована в реализации подобных проектов. МФК в любом случае повышают инвестиционную привлекательность города. Более того, власти даже обязывают девелоперов включать в состав ТЦ, например офисную или развлекательную составляющую, т.к. в небольших городах ощущается дефицит качественных коммерческих площадей. Так у нас было при проектировании ТЦ «Апрель» в Павловском Посаде. Включив, по рекомендации местной власти, в состав ТЦ офисы на мансардном этаже и развлекательную составляющую на цокольном, мы тем самым превратили ТЦ в МФК.
Категория: Интервью | Добавил: rybalko (04.05.2010)
Просмотров: 562