Главная » Статьи » ДоминионМ » Интервью

Диалоги о классе А. В Юсуповском дворце говорили об офисах

Как известно, журнал в России больше, чем журнал. Предлагать читателям аналитику, рассказывать о наи­более значимых событиях, о тенденциях рынка недви­жимости - это, конечно, очень важно. А еще важно знать ведущих игроков, их мнение, взгляды на проис­ходящее и перспективы. Следовательно, надо встре­чаться. Поэтому и решили мы провести круглый стол. Наши гости - а это были аналитики, руководители под­разделений консалтинга и инвестиций, представляв­шие очень известные на рынке компании - собрались в Юсуповском дворце, что находится в центре Москвы, в Большом Харитоньевском переулке. Тема, предло­женная нами для дискуссии, вполне соответствовала этому великолепному зданию (недавно отреставриро­ванному компанией БАМО): офисы класса А.

Кто и о чем

Прежде всего, давайте представим участников нашей дискуссии. В разгово­ре принимали участие Юлия Богомол, аналитик отдела исследований DTZ; Юлия Глебова, аналитик рынка офисной недвижимости из департамента анали­тики Colliers International; Оксана Вагина, директор по связям с общественностью ALCON Development; Максим Загоруйко, директор департамента брокериджа компании «МИЭЛЬ-Коммерческая не­движимость»; Антон Коротаев, ведущий аналитик RRG; Илья Левков, директор по инвестициям Midland Development; Владимир Поддубко, первый заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость банка «Российский кредит»; Андрей Рыбалко, начальник отдела оценки и консалтинга компании «ДоминионМ»; Дмитрий Сазанчиков, ди­ректор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer; Роман Щербак, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer. Все они принимали самое активное участие в разговоре, за что им большое спасибо.

Начиная дискуссию, мы сразу же договорились, что речь пойдет не о цифрах. Разумеется, арендные ставки регулируют ситуацию на рынке, и сколько платить - 1 тыс. долл./кв. м/ год или 1,2 тыс. долл./кв. м/год - имеет немалое значение. Но все-таки - это следствие, итог того, что происходит на рынке. Поэтому имеет больше смысла обсудить, куда движется рынок вообще и что будет с офисным сегментом в частности. Забегая вперед, скажем, что особого расхождения мнений зафиксировать не удалось. Не то чтобы все были единодушны, просто специалисты высокого класса часто схожи в своих оценках.


Первооткрыватели и последователи

Первые офисы класса А были построены в начале 90-х годов СП «Перестройка», которое возглавлял хорошо известный и сейчас Андрей Строев. Во всяком случае, те здания позиционировались строителями именно так. Впрочем, подтвердить или опровергнуть эту точку зрения оказалось невозможно: мало кто помнит эти объекты. Однако, как справедливо заметил заместитель директора департамента коммер­ческой недвижимости GVA Sawyer Роман Щербак, двадцать лет для рынка - «небольшой срок, так как рынок наш очень молод по сравне­нию с Европой и США», но и за это время требования к строительству и качеству успели усложниться. Со­гласился с ним первый заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость банка «Российский кредит» Владимир Поддубко, отме­тивший, что требования к объектам значительно изменились, сформиро­вался рынок, и скорее надо ставить вопрос о корректности классификации этих помещений сейчас в принципе. Наконец, и Антон Коротаев, ведущий аналитик компании RRG, и Роман Щер­бак напомнили, что еще в советское время офисы концентрировались, в основном, в Центре международной торговли, так что, если уж говорить о прошлом, то начинать надо с этого, первого в нашей истории, бизнес-­центра. Дальше дискуссия пошла о том, что можно увидеть сегодня, и о том, что придет на смену завтра.

Прелести классификации

Полтора года назад, в конце 2006 г., представители компаний, входящих в знаменитую Московскую исследова­тельскую группу, собрались для того, чтобы сформулировать принципы, по которым будет строиться клас­сификация офисов. Был составлен документ, содержащий целый набор обязательных требований к высоко­классным офисам. Сделано это было для того, чтобы привести к некоему общему знаменателю тот разнобой, который царил в оценке качества предлагаемых помещений (а ведь от этой оценки во многом зависят арендные ставки). Однако довольно быстро оказалось, что офис может и не соответствовать заявленным 20 пунктам, а все-таки пользовать­ся огромным спросом, причем по ценам, которые (опять-таки исходя из классификации) представляются завышенными. Впрочем, арендный договор - это есть продукт непро­тивления двух сторон.

Нельзя к классификации относиться слишком серьезно, заметил Андрей Рыбалко из компании «ДоминионМ». Это довольно условная вещь, но важная для целей консалтинга и аналитики, - подчеркнула Юлия Глебова из Colliers International. Сейчас на первый план выходят не традиционные качества - местоположение, нагрузка на этажи, паркинг, а те характеристики, которые делают комплекс удобным для арен­даторов, добавила Оксана Вагина (ALCON Development).

Максим Загоруйко из компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» напомнил о проекте у Павелецкого вокзала, который вроде бы по всем показателям относился к классу В+, но собственник, посчитав его классом А, выставил соответствующие аренд­ные ставки и подписал договоры на своих условиях. Вообще-то, разница между классами А и В очень шаткая, резюмировал Дмитрий Сазанчиков из GVA Sawyer.

И все-таки вопрос «кому нужна классификация?» следует отнести к разряду риторических. Классифика­цией оперируют консалтеры, когда берутся за проект, отметила Юлия Глебова из Colliers International, - и тут уж дело девелопера, соглашаться с классификацией или нет. Девелопер максимально заинтересован завышать класс, тем самым обосновывая ставки; консультант заинтересован в том же, чтобы дороже сдать, заметил Антон Коротаев. Однако, по словам Романа Щербака, «для случаев завышения девелопером оценки проекта, не соответствующей действительности, необходим независимый третейский арбитр, оценивающий принадлеж­ность объекта к тому или иному классу», кроме того, «классифика­ция здания помогает девелоперам ориентироваться в распределении затратной и доходной частях при разработке проекта».

Некий итог подвел Максим Заго­руйко. Он считает, что класс объекта будет оценивать сам рынок. Конечно, для девелопера важно понимать, какой объект он собирается строить. С другой стороны, это можно понять и постфактум, когда проект уже реализован.


Чей рынок

В сфере коммерческой недвижи­мости рынка потребителя еще нет. Ни в одном сегменте. По той простой причине, что до насыщения далеко. Так и в случае с офисной недвижимостью. Это рынок девелоперов, уверен Мак­сим Загоруйко. Впрочем, арендаторы уже очень внимательно изучают пред­лагаемые им условия, полагает Юлия Богомол, «они предъявляют достаточно жесткие и конкретные требования к качеству арендуемого офисного по­мещения. Им недостаточно просто сказать: это класс А, т. к. большинство компаний при выборе нового офи­са обращают внимание на систему кондиционирования, сетку колонн, нагрузку на перекрытия, высоту по­толка и другие важные технически характеристики здания».

Отнести офисное здание к тому или другому классу можно исходя из средней арендной ставки и местора­сположения, не ориентируясь более ни на что, считает Илья Левков из Midland Development. Если арендатор готов платить свыше 1 тыс. долл/кв. м., то здание относится к классу А.

Участники дискуссии вспомнили целый ряд случаев, когда собственник предпочитал не сдавать помещение вообще, нежели сдавать его по более низким ценам. Наполнение бизнес-центра арендаторами могло тянуться год, а то и больше, но в конечном итоге собственник все равно оказывался в выигрыше: он доказывал свое право диктовать условия. Здесь нет ничьей злой воли, это как раз тот случай, когда можно с полным осно­ванием сказать: только бизнес, ничего личного. А продлится такая ситуация еще минимум лет пять - раньше сложно ожидать насыщения.


Класс А: где он есть и где будет

Если говорить о местоположении, то, конечно, самым популярным остается кремлевский сектор, подчеркнула Юлия Глебова. При наличии необходимого ка­чества здания, объема предоставляемых услуг такой объект будет, безусловно, относиться к классу А.

Но есть и другие показатели класс­ности. Например, не надо сбрасывать со счетов статус клиентов, о чем на­помнил Антон Коротаев. Все зависит от планов девелопера на здание, согласилась с ним Юлия Глебова. Если он хочет заселить и продать, то он заинтересован в брендовых компаниях, потому что с крупными компаниями-арендаторами объект более интересен для инвесторов.

Если у тебя сидит Coca Cola, ты всегда можешь обратиться в банк за кредитом, добавил Роман Щербак, потому что это надежный клиент, который пришел в офис надолго. Однако, по мнению Владимира Поддубко, большое значение имеет размер арендованной площади и срок договора, например, если арендаторы сидят на 200 кв. м с короткими договорами, это говорит о высоких рисках, несмотря на мировые имена. И в условиях сегодняшнего кризиса даже крупные девелоперы сталкиваются с проблематичностью при привлечении финансирования.

Коснулись участники дискуссии и темы парковок. Как известно, столичное правительство объявило о том, что под Тверской будут устроены 4 крупные парковки общей площадью 50 тыс. кв. м, что, по мнению чиновников, изменит дорожную ситуацию в центре. Одна­ко специалисты весьма скептически отнеслись к такому прогнозу. По их мнению, даже если удастся разгрузить Тверскую, это не повысит классность офисов в центре, ведь сюда еще нужно доехать. Сидеть в кабинете с видом на Кремль приятно и даже почетно. Но одна мысль о том, что до этого кабинета надо добираться 3 часа, способна заметно умерить радость. Так что девелоперам все равно придется думать над тем, где же строить дальше.

В Москве еще достаточно свободных мест, отметил Максим Загоруйко. Есть промзоны, есть огромные территории, занятые железной дорогой. Их будут самым активным образом осваивать. Кроме того, будут много строить много­функциональных комплексов с жильем наверху. Смысл нового офиса класса А прост, добавила Оксана Вагина, зачем уходить с работы?

Да, центр конечен. Здесь пустых полей вообще не осталось, считает Дмитрий Сазанчиков. Но есть множество площадок, пригодных для строительства, ближе к МКАД. Сейчас это экономически выгодно. А когда там земля закончится, девелоперы пойдут дальше.

Максим Загоруйко обратил вни­мание на другой аспект: многие компании, которым сложно платить арендную плату в 1,5 тыс. долл./кв. м/ год, оставляют в центре небольшой представительский офис и заводят бэк-офисы где-нибудь подальше. Они переводят туда специалистов, которым не обязательно общаться с клиентами, например, аналитиков.

В таких условиях возникают высо­кокачественные офисные центры не только у МКАД, но и в Подмосковье, например, в Химках. Андрей Рыбалко считает, что многие объекты появятся возле аэропортов. В частности, на этот показатель нередко ориенти­руются иностранные компании. Их сотрудники часто улетают домой на выходные или праздники, поэтому им удобнее офис у аэропорта.


Творец или ремесленник
 

Еще одной интересной темы кос­нулись участники дискуссии - взаи­моотношения с архитектором при реализации офисного проекта. Тут все были единодушны: основные про­блемы возникают там, где архитектор позиционирует себя художником и не хочет обращать должного внимания на то, как будет функционировать создаваемый им объект.

Андрей Рыбалко рассказал об исто­рии сотрудничества своей компании со всемирно известным мастером - Захой Хадид. Проект, представленный ею, был замечательным, тут ни у кого не было ни малейших сомнений. Но его нужно было сделать функциональным, т. е. сделать так, чтобы в здании было удобно работать, чтобы его можно было обслуживать. На поиск общего знаменателя ушло три года.

По общему мнению, много раз упомянутое непонимание между рос­сийскими девелоперами и западными архитекторами, причем первокласс­ными, основывается не на каких-то особенностях российского рынка и не на бюрократизме отечественных чиновников, а именно на нежелании авторов адаптировать свои идеи к реалиям площадки. В России свой температурный режим, здесь, если так можно выразиться, иначе светит солнце, и нельзя делать вид, что всего этого не существует.

Примером успешного сотрудничества назван был опыт работы с английским архитектором Михаилом Мандрыгиным. Сын эмигрантов, он быстро и очень успешно вписался в местную среду, сумел найти общий язык с заказчиками и даже с московскими чиновниками, что и стало основной причиной его успеха.


Итоги

За те полтора часа, что длилась дискуссия, было затронуто множе­ство вопросов, и воспроизвести весь разговор просто нет возможности. В этой публикации мы привели только основные темы. Поэтому скажем так: круглый стол вызвал большой интерес со стороны экспертов и аналитиков рынка недвижимости, после чего было принято решение сделать такое обще­ние регулярным.
Категория: Интервью | Добавил: rybalko (04.05.2010)
Просмотров: 510